Банковский сектор

Поделиться

VK

1. Общий обзор российского банковского сектора. Анализ ключевых тенденций и факторов, оказывающих влияние на развитие банковского сектора, фондирование, ликвидность и потребность в капитале

Рынок

С 2020 по 2024 годы российский банковский сектор прошел ряд глубинных трансформаций. Пандемия COVID-19, санкционное давление, высокая волатильность ключевой ставки и валютного курса, а также уход с рынка иностранных игроков стали серьезными вызовами для стабильности сектора. Тем не менее российские банки адаптировались к меняющейся реальности, смогли показать рост активов и сохранили рентабельность.

За последние пять лет кредитные портфели российских банков удвоились, несмотря на периоды волатильности, вызванные внешними шоками. Так, в 2020 году пандемия COVID-19 привела к временному ужесточению андеррайтинга и снижению объемов кредитования. Однако благодаря оперативным мерам господдержки, включая льготные кредиты для МСБ, ипотечные программы и регуляторные послабления, сектор сумел быстро адаптироваться и вернуться к росту. Аналогичный сценарий повторился в 2022 году: в условиях санкционного давления и возросшей неопределенности банки вновь сократили объемы выдач, но достаточно быстро перешли к росту кредитной активности в ответ на увеличение потребности российской экономики в капитале на фоне закрытия иностранных рынков. Ужесточение макропруденциального регулирования, направленное на снижение рисков в системе, прежде всего связанных с увеличением доли заемщиков с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН), постепенно усиливалось с 2020 года. Наибольший эффект от этих мер проявился во второй половине 2024 года, когда темпы роста необеспеченных кредитов заметно замедлились.

Волатильность ключевой ставки оказывала существенное влияние на чистую процентную маржу (NIM). В 2020–2021 годах маржа сохранялась на уровне около 4,3%, однако в 2022-м снизилась до 4,0% из-за реализации процентного риска и слабой динамики кредитного портфеля. Однако уже в следующем году началось быстрое восстановление: в 2023-м NIM выросла до 4,7%, а в 2024-м вернулась к докризисному уровню – около 4,4%. Расходы на резервы также изменялись в зависимости от экономических условий: в 2020 году на фоне пандемии COR по кредитам ФЛ вырос до 2,6%, но позже снизился благодаря стабилизации ситуации и оказанной заемщикам господдержке. В 2022 году наблюдался новый рост (до 2,4%), однако менее выраженный, чем в 2020-м, а в последующие периоды уровень резервирования вновь начал снижаться. В сегменте корпоративного кредитования динамика стоимости риска была более чувствительной: после резкого роста в пандемию, восстановления ранее созданных резервов в 2021-м и затем нового шока на фоне санкций с 2023-го произошла частичная нормализация. Прошедший год ознаменовался исторически низкими значениями, однако на фоне давления со стороны высоких процентных ставок риски в корпоративном портфеле сохраняются.

Несмотря на фазы давления на маржу и изменения резервов, в 2020–2021 годах банковский сектор демонстрировал устойчивую прибыльность (ROE – около 20%). В 2022 году наблюдался спад финансового результата, обусловленный снижением доходности, увеличением резервов и переоценкой валютных активов. Однако уже в 2023 году банки обновили рекорд по прибыли, а в 2024-м превзошли его, заработав 3,8 трлн рублей, что привело к росту ROE до 22% в 2023-м и 23% в 2024-м. Подобные результаты подчеркивают высокую адаптивность сектора к изменяющимся макро- и регуляторным условиям и его способность поддерживать устойчивую рентабельность даже в меняющихся обстоятельствах.

Прогноз развития в 2025–2030 годах

По итогам первых трех месяцев 2025-го ключевые индикаторы банковского сектора отражают сохранение тенденций, сформированных в прошлом году. Макроэкономические и регуляторные факторы, которые определяли динамику в 2024 году продолжают влиять на банковский сектор, рынок проектного финансирования и ипотечного кредитования. До 2030 года фокус банковского сектора будет смещаться в сторону более устойчивого и сбалансированного развития: банки будут стремиться наращивать портфели преимущественно за счет менее рискованных заемщиков, оптимизируя структуру активов и повышая качество управления рисками, при сохранении стабильных темпов роста в корпоративном и розничном сегментах. Российская экономика продолжает трансформацию и сохраняет потенциал для роста, что поддержит спрос со стороны крупного бизнеса на кредитные ресурсы, особенно по мере снижения процентных ставок.

В корпоративном сегменте снижение ставок позволит компаниям активнее привлекать средства не только для пополнения оборотного капитала, но и для инвестиционных целей. Дополнительный импульс может дать реализация масштабных инфраструктурных объектов в рамках утвержденных национальных проектов, в т. ч. строительство и реконструкция отдельных участков автомагистрали М-5 «Урал» и Р-22 «Каспий». Сегмент малого и среднего бизнеса, чья доля в кредитных портфелях банков пока ниже уровня развитых стран, сохраняет значительный потенциал. МСБ остается в фокусе как государственной политики, так и банковского сектора, что позволяет ожидать активного развития данного направления. Так, по прогнозу агентства «Эксперт РА», к 2030-му ежегодные темпы прироста портфеля крупного бизнеса составят около 15%, а кредитования МСБ – около 20%.

Для розничного сегмента после замедления в 2025-м со следующего года ожидается возвращение к устойчивому росту вследствие снижения процентных ставок и повышения потребительской активности. Рост ипотеки активизируется до 6% в 2026-м и до 12% на горизонте 2027–2030 годов, в то время как прочие розничные кредиты, подавляющая часть которых представлена необеспеченными потребительскими ссудами, к концу прогнозного горизонта будут увеличиваться на 15% ежегодно. Такие кредиты быстрее реагируют на улучшение макроэкономических условий и сохраняют привлекательность для банков ввиду его высокой маржинальности. Вместе с тем более быстрого роста ни в одном из сегментов кредитования ФЛ не прогнозируется: макропруденциальное регулирование, направленное на ограничение рисков, будет по-прежнему сдерживать розничное кредитование. Согласно нашим ожиданиям темпы роста ипотечного портфеля достигнут 12% к 2030-му, а прочее розничное кредитование будет увеличиваться на 15% ежегодно.

В 2025-м в условиях длительного периода высокой ставки и, как следствие, замедления кредитования мы ожидаем небольшого сжатия чистой процентной маржи, которая по итогам года составит около 4,2%. В 2026 году по причине снижения ключевой ставки на 5 п. п. маржа может опуститься до 4%, поскольку на фоне сигналов о смягчении монетарной политики вкладчики будут стараться зафиксировать высокие ставки по своим вложениям, перекладывая средства в более длинные депозиты. В то же время кредитный портфель, где существенная часть корпоративной задолженности сейчас привлечена под плавающую ставку будет переоцениваться быстрее. Однако данный эффект будет временным, поэтому уже с 2027 года чистая процентная маржа начнет восстанавливаться, зафиксировавшись на уровне 4,2% к концу прогнозного горизонта.

В 2025 году на фоне сжатия кредитования и высокой долговой нагрузки у заемщиков мы ожидаем роста стоимости риска, как по корпоративному портфелю (с 0,3% в 2024-м до 1% в 2025-м), так и по кредитам ФЛ (с 2,3 до 2,8%). При этом за счет сохранения ключевой ставки на достаточно высоком уровне, часть кредитных рисков продолжит реализовываться и в 2026 году, в результате чего, несмотря на снижение COR, показатель все еще останется выше уровня 2024-го. На горизонте до 2030 года мы ожидаем стабилизацию стоимости риска по ЮЛ на уровне 0,7%, а по ФЛ – около 2,2% на фоне устойчивого качества портфеля, умеренного роста задолженности и восстановления платежной дисциплины заемщиков.

Совокупная прибыль банковского сектора после рекордного уровня в 3,8 трлн рублей в 2024 году несколько снизится в 2025-м и составит 3,3 трлн рублей ввиду замедления кредитования и роста стоимости риска. В 2026 году давление на прибыль окажет ожидаемое сокращение чистой процентной маржи, однако за счет активизации кредитования и постепенного снижения уровня отчислений в резервы сектор сможет заработать 3,5 трлн рублей. С 2027 года начнется устойчивый рост прибыли, которая к концу 2030-го сможет составить около 7,5 трлн рублей. При этом показатель ROE на горизонте 2025–2030 годов будет находиться в диапазоне 17–20%.

Средний норматив Н1.0, который в 2024 году опустился до 12,5% будет расти за счет реализуемого регулятором комплекса мер по повышению достаточности капитала в системе и концу 2026-го достигнет уровня 14%. В последующие периоды банки будут поддерживать норматив на сопоставимом уровне, который позволяет формировать достаточный буфер, необходимый для противостояния стрессовым шокам.

Риски банковского сектора

Сохраняющийся высокий уровень ставок увеличил долговую нагрузку бизнеса и, как следствие, усилил потенциальные кредитные риски для банков, особенно работающих с крупным бизнесом. В ответ Банк России расширил макропруденциальное регулирование и на корпоративный сегмент: с 1 апреля 2025 года для банков действуют повышенные надбавки к риск-весам при расчете нормативов капитала в отношении кредитов наиболее закредитованным компаниям. Крупные заемщики, попавшие под критерии нового регулирования, будут вынуждены обращаться в банки второго эшелона, что способствует более равномерному распределению рисков по банковской системе.

Риск концентрации в системе заметно возрос после 2022 года на фоне ухода иностранных игроков и масштабной программы рефинансирования внешнего долга внутри страны крупнейшими экспортерами. Это увеличило зависимость банков от ограниченного круга заемщиков и повысило уязвимость капитальных позиций отдельных банков и системы в целом. Для снижения таких рисков Банк России реализует комплекс изменений: в частности, с 2025 года были отменены послабления по расчету концентрации на подсанкционные компании, а также были уточнены критерии по объединению в группу экономически связанных заемщиков. Начиная с 2026 года для СЗКО будет введен норматив Н30, ставший адаптацией международного стандарта (LEX). Данный норматив будет ограничивать риск кредитной концентрации системно значимых кредитных организаций на контрагента (группу связанных контрагентов) в размере 25% от основного капитала (при расчете норматива Н25 учитывалась вся величина капитала). В результате предпринятых новаций к 2030 году концентрация кредитных рисков должна снизиться без ущерба объемам кредитования в системе.  

После нескольких лет активного роста кредитных портфелей достаточность капитала заметно снизилась. На фоне стабилизации и адаптации сектора Банк России стал постепенно повышать требования к запасу по капиталу: с 1 февраля 2025 года введена антициклическая надбавка на 0,25%, а с 1 июля их размер увеличен до 0,5%. Повышение требований к капиталу в совокупности с замедлением роста портфелей приведет к укреплению нормативов и поможет снизить уязвимость банков в случае неплатежеспособности заемщиков, а также будет способствовать более сбалансированному росту кредитных портфелей. На горизонте до 2030 года также ожидается дальнейший рост требований к достаточности капитала, в т. ч. ожидается введение дифференцированного подхода к индивидуальным надбавкам в зависимости от уровня системной значимости.

Несмотря на то что банки смогли адаптировать управление процентным риском в условиях высокой волатильности последних лет, он все еще остается актуальным. Снижение ключевой ставки будет приводить к быстрому пересмотру доходности портфеля из-за высокой доли кредитов с плавающей ставкой, в то время как стоимость привлеченных ресурсов, особенно вкладов населения, будет снижаться медленнее, что приведет к давлению на чистую процентную маржу. При этом банки должны будут удерживать объемы пассивов и обеспечивать необходимый уровень ликвидности, особенно в части системно значимых кредитных организаций, для которых будут постепенно повышаться требования по выполнению НКЛ, а также в 2026 году ожидается переход на национальный норматив краткосрочной ликвидности (ННКЛ).

Валютный риск в банковской системе снизился на фоне произошедшей после 2022-го девалютизации: доля нерублевых активов и пассивов в балансах большинства игроков заметно сократилась. Однако колебания курса все еще влияют на крупнейшие экспортоориентированные компании и, соответственно, на их возможности обслуживать свой долг. Кроме того, учитывая сохраняющуюся потребность российского бизнеса в валютных расчетах, а также распространения альтернативных схем в ответ на инфраструктурные сложности, возрастает значимость контроля за сомнительными операциями.

Конкуренция

Исторически российский банковский сектор характеризовался высокой концентрацией: на протяжении последних десяти лет более 70% совокупных активов приходилось на топ-10 крупнейших банков. Несмотря на то что после масштабных санкций в отношении крупнейших банков, ограничивших доступ к международным расчетам и вызвавших временный переток пассивов к другим участникам рынка, уже в 2023 году конкурентная среда вновь приобрела привычные очертания. Крупнейшие игроки начали активную кредитную экспансию, в т. ч. включающую рефинансирование внешнего долга отраслевых лидеров российской экономики, а также ориентацию на розничный сегмент, отличающийся высокой доходностью. Возобновлению роста также способствовал ряд конкурентных преимуществ – от широкой продуктовой линейки до высокого уровня цифровизации. Компании и население вновь сосредоточили основные расчеты и остатки на счетах в крупнейших банках, оставив в небольших игроках только ту часть операций, которая продолжала быть недоступной лидерам рынка.

К концу 2024 года доля топ-10 банков достигла рекордного уровня – 79,8%, при этом на усиление концентрации также повлияли завершившиеся сделки M&A с участием лидеров рынка. На горизонте до 2030 года на рынке сохранится активная консолидация как за счет уже инициированных объединений, так и через потенциальные новые сделки. Для крупнейших банков сделки M&A представляют интерес как способ быстрого расширения клиентской базы, регионального присутствия и продуктовой линейки. При этом органический рост банков в ближайшее время будет затрудняться ввиду ужесточения регуляторных требований к капиталу и концентрации кредитных рисков.

Параллельно наблюдается заметное развитие финтех-сектора – технологичных банков¹, предоставляющие финансовые услуги через цифровые каналы. Несмотря на пока скромные масштабы данной группы банков, они демонстрируют впечатляющие темпы роста: их доля в активах увеличилась с 0,01% в 2022-м до 0,4% в 2024 году. Благодаря гибкости и скорости вывода продуктов финтехи активно развиваются в нишах онлайн-кредитования, цифрового обслуживания и платежных решений. Большинство таких финтехов связаны с крупными маркетплейсами, встраивая финансовые продукты прямо в экосистему электронной торговли. Эти партнерства позволяют быстро масштабироваться и эффективно работать с широкой аудиторией. Активное развитие финтехов оказывает стимулирующее влияние на банковский рынок в целом, подталкивая прочие банки к ускорению цифровой трансформации и повышению качества клиентского опыта.

Однако небольшим банкам трудно соответствовать лидерам рынка по уровню диджитализации услуг ввиду высоких издержек на изменение бизнеса, даже несмотря на предпринимаемые шаги. На текущий момент небольшие банки сохраняют устойчивую нишу в отдельных операциях, а также получают сверхдоходы от размещения свободной ликвидности на межбанковском рынке в условиях высоких ставок. Однако при снижении ключевой ставки и в случае геополитической разрядки значительная часть таких игроков может потерять свою нишу и уйти с рынка, усилив процесс концентрации активов на крупнейших участниках. В то же время именно крупные банки обладают существенным запасом капитала и возможностями привлечения дополнительного фондирования, что при улучшении рыночной конъюнктуры позволит таким игрокам быстрее восстановить кредитование и, как следствие, увеличить свою долю на рынке. Таким образом, будущий рост банковского сектора будет определяться динамикой крупнейших игроков, способных за счет масштаба, устойчивости и капитальной базы не только нивелировать внешние шоки, но и формировать долгосрочные тренды развития.

2. Проектное финансирование

Рынок

Как было отмечено в разделе 1, в 2019 году поправки в 214-ФЗ привели к радикальному изменению процессов финансирования в отрасли строительства жилья.

При новом механизме для финансирования проекта строительные компании получают кредит от банка согласно утвержденное смете, а источником последующего погашения задолженности служат денежные потоки от продажи квартир. При этом средства, поступающие от покупателей жилья, накапливаются на отдельном счете и не перечисляются в пользу застройщика до момента ввода дома в эксплуатацию, что призвано защитить интересы населения. После сдачи дома в эксплуатацию аккумулированные в банке средства в приоритетном порядке перечисляются в счет погашения кредита. Такая схема защищает банк от неправомерного использования полученных средств. В свою очередь застройщики получают стабильное финансирование на всех этапах реализации проекта, а также ставка по заемным средствам постепенно снижается по мере увеличения объема средств на счетах эскроу, что делает обслуживание задолженности более комфортным.

К концу 2024 года с момента начала реформы доля строящихся проектов с применением эскроу-счетов достигла 98%. Портфель проектного финансирования в банковской системе за это время вырос до 8,2 трлн рублей, составив около 9% всей задолженности по кредитам ЮЛ.

Важно отметить, что объем лимитов значительно превышает фактический портфель ПФ. Например, в 2024 году лимиты достигали 20,2 трлн рублей, это подчеркивает значительный запас возможностей для финансирования жилищного строительства. Результаты показывают, что переход на эскроу-модель успешно завершен: рынок адаптировался к новым условиям, сохранив высокую активность девелоперов и стабильный спрос на банковское финансирование. Новый механизм стал драйвером повышения прозрачности отрасли, способствовал повышению доверия со стороны покупателей жилья и обеспечил более предсказуемую модель кредитования для банков.

Прогноз развития на горизонте 2025–2030 годов

После периода активного роста в 2019–2024 годах, связанного с развитием проектного финансирования с низкой базы, рынок постепенно переходит в стадию стабилизации. На горизонте 2025–2030 годов динамика новых выдач будет более сдержанной и будет во многом определяться активностью девелоперов и масштабами запуска новых проектов. Согласно прогнозу агентства «Эксперт РА», в 2025-м застройщики уменьшат объем запуска новых проектов ввиду ограниченного потребительского спроса на фоне высоких ставок по кредитным продуктам. Продажи в текущем году поддерживаются преимущественно за счет льготных программ, в первую очередь семейной ипотеки: по итогам I квартала 2025-го более 80% сделок проходят по льготным программам. Мы ожидаем, что по итогам 2025-го объемы новых выдач проектного финансирования снизятся на 28%. Совокупный портфель по итогам 2025-го составит 9,4 трлн рублей. Темп прироста портфеля замедлится по сравнению с предыдущими периодами. На объем портфеля будет влиять, с одной стороны, более низкий объем запусков, с другой стороны – застройщики будут медленнее погашать задолженность из-за удлинения сроков реализации жилья.

В 2026–2027 годах по мере снижения ключевой ставки и восстановления спроса на покупку жилья застройщики начнут активнее запускать новые проекты, что приведет к возобновлению роста выдач проектного финансирования. При этом в условиях сохраняющейся высокой стоимости заимствований и роста цен на строительные материалы и рабочую силу стоимость строительства также будет постепенно увеличиваться, что потребует большего объема заемных средств для реализации проектов. В 2026-м мы прогнозируем рост выдач на 31%, в 2027–2028 годах в среднем на 13% ежегодно, при этом за период 2026–2028 годов портфель будет увеличиваться в среднем на 11% ежегодно.

Период 2029–2030 годов будет характеризоваться умеренным приростом новых проектов. Спрос стабилизируется, его уровень будет более умеренным, чем в пиковый период действия льготных программ. Одновременно темпы ввода новых объектов будут сдерживаться и со стороны предложения – из-за ограниченных ресурсов девелоперов, включая дефицит рабочей силы. В этих условиях рост объема выдач и портфеля замедлится до 6–9% в год. Тем не менее к концу 2030 года портфель проектного финансирования достигнет значительного объема – почти 14,5 трлн рублей. Ожидается, что его доля в совокупной задолженности корпоративных заемщиков составит около 8% – на фоне опережающего роста других сегментов. При этом рынок проектного финансирования продолжит оставаться одним из ключевых драйверов долгосрочных инвестиций в строительную отрасль.

Конкурентный анализ

Перечень банков, уполномоченных работать с эскроу-счетами, регулируется Постановлением Правительства РФ № 697 «Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В него включаются только те кредитные организации, которые имеют рейтинг не ниже уровня «BBB-» по национальной шкале. При этом для банков с рейтингом от «A-» до «BBB-» включительно действует дополнительное ограничение: совокупная задолженность по целевым кредитам застройщикам не должна превышать 20% капитала банка.

На конец 2024 года этим требованиям соответствовали лишь 67 участников из 312 банков в системе. При этом всего 31 банк кредитовал застройщиков, а еще три имели только счета эскроу физических лиц или находились на стадии рассмотрения заявок. Остальные же банки из списка не проявляли активности в кредитовании девелоперов. На конец 2024 года около 57% всей строящейся жилой площади с использованием эскроу-счетов приходилось на ПАО Сбербанк, при этом пятерка лидеров, в которую также вошли Банк ВТБ (ПАО), АО «Банк ДОМ.РФ», АО «АЛЬФА-БАНК» и Банк ГПБ (АО) обеспечивала почти 92% объема финансирования.

Таблица 1. Рэнкинг банков по объему строящегося жилья с использованием счетов эскроу на 31 декабря 2024 года

Источник: «Эксперт РА» на основании данных ДОМ.РФ

Таким образом, рынок проектного финансирования в России консолидировался вокруг крупнейших банков, обладающих необходимыми ресурсами, экспертизой и инфраструктурой для сопровождения девелоперских проектов. Эта структура не только доказала свою эффективность на этапе реформы, но и с высокой долей вероятности сохранится в будущем. Причины – высокая капиталоемкость проектов, потребность в централизованном управлении рисками, а также требования регулятора к контролю за целевым использованием средств и защите дольщиков. Кроме того, действующие нормативы концентрации кредитных рисков и достаточности капитала не позволяют небольшим банкам участвовать в крупных проектах.

Риски проектного финансирования

Одним из ключевых рисков проектного финансирования является зависимость обслуживания задолженности застройщика от объема средств, поступающих на эскроу-счета. Поскольку именно эти поступления обеспечивают снижение ставки и последующее погашение кредитов, любое замедление продаж напрямую отражается на финансовой устойчивости девелопера и качестве кредитного портфеля банков. После окончания массовой льготной ипотеки и высоких ставок по рыночным продуктам спрос на новостройки уменьшился, что привело к снижению покрытия кредитов средствами на эскроу-счетах с 90% на конец 2023-го до 72% в 2024-м. Данная тенденция свидетельствует как о потенциальных сложностях застройщиков с погашением своей задолженности в случае неполных продаж выставленных квартир, так и оказывает давление на финансовое положение застройщиков, поскольку у них нет возможности снизить процентную ставку по непокрытой части долга.

За последние два года уровень распроданности жилья демонстрирует разнонаправленную динамику: если в готовых домах показатель оставался стабильно высоким (в диапазоне 72–80%), то в строящихся объектах он снижался с 35% в II квартале 2022 года до 29% в IV квартале 2024-го. Это свидетельствует о росте предпочтений покупателей в пользу уже введенных в эксплуатацию объектов в условиях высоких ставок, что, помимо прочего, может объясняться более быстрой реализацией возможности переезда и продажи существующего жилья или отказу от аренды.

В последнее время для повышения уровня распроданности площадей застройщики стали активнее продавать квартиры в рассрочку, что существенно увеличивает риски как для самой компании, так и для клиента. Застройщики имеют существенно меньше экспертизы в оценке финансового положения покупателя, чем кредитные организации, что повышает вероятность неполучения платежей. При этом часть покупателей, приобретающих квартиры по такой схеме, надеются рефинансировать задолженность за счет ипотеки по мере снижения ставки. Однако такие покупатели могут не соответствовать стандартам банков и не получить кредит, оставшись без средств для платежа, что в свою очередь может негативно отразиться на финансовом потоке застройщика.

Для минимизации рисков банки используют комплексное обеспечение: залоги земельного участка, на котором осуществляется строительство, и построенные площади после ввода объекта в эксплуатацию, а также долю участия в проектной компании (SPV) и поручительства бенефициаров. В случае проблем застройщика, в результате которых он не может завершить строительства, контроль над проектной компанией и имеющимися объектами может перейти банку, который может впоследствии привлечь стороннего подрядчика для завершения работ. Подобный механизм обеспечивает устойчивость модели даже в стрессовых сценариях.

Качество портфеля проектного финансирования находится на очень высоком уровне – доля просроченной задолженности составляет около 0,1%, при среднем уровне просроченной задолженности по корпоративным ссудам около 2% по итогам 2024 года, что позволяет сделать вывод о пониженном уровне рисков данного механизма по сравнению с классическим кредитованием.

В 2026 году Банк России планирует внедрить новую систему критериев оценки кредитного риска девелоперских проектов. Текущие подходы во многом имеют формальный характер, в то время как новая система будет основана на дифференцированной оценке с использованием весовых критериев: по всему комплексу факторов будет интегральная оценка с определенным весом у каждого фактора, а дальше на этом основании будет определяться резерв по кредиту. Модель будет включать как финансовые показатели, в т. ч. достаточность средств для обслуживания и погашения кредита, так и нефинансовые: получение разрешения на строительство, соблюдение графиков строительства и продаж. Кроме того, модель предполагает оценку не только заемщика, который может быть представлен SPV, но и всей группы компаний куда входит заемщик, что позволит более точно взвесить и влияние групповых рисков на реализацию проекта. Внедрение данного нововведения позволит банкам еще тщательнее оценивать риски финансируемых проектов и, соответственно, поддерживать очень высокое качество портфелей проектного финансирования.

Эффекты реформы ПФ для России и на кредитное качество застройщиков

Проведение реформы отрасли жилищного строительства и ее переход под банковский контроль через механизм проектного финансирования было обусловлено нарастающей проблемой обманутых дольщиков и, как следствие, повышающимся социальным напряжением среди населения. Мощный удар по имиджу отрасли нанесли громкие банкротства крупных игроков, таких как СУ-155 и Urban Group. До 2019 года отрасль характеризовалась низкой прозрачностью. До создания Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) в публичном доступе практически отсутствовала официальная база данных по застройщикам. В условиях потока бесплатного финансирования от дольщиков и отсутствия законодательных требований к раскрытию финансовой информации застройщики не публиковали в открытом доступе, за редким исключением, каких-либо значимых данных о своей финансовой и операционной деятельности. У инвесторов и покупателей отсутствовали база для сравнения девелоперов между собой и, как следствие, полноценное понимание рынка. При доступе к значительному объему бесплатных средств населения, исчисляемый триллионами рублей ежегодно, за застройщиками практически отсутствовал контроль, как в части финансовой состоятельности реализуемых проектов, так и в целом по части целевого использования полученных средств от дольщиков. Ежегодно в отрасли банкротилось большое количество компаний.    

Внедрение проектного финансирования в отрасль жилищного строительства позволила кардинально усилить контроль над застройщиками и их финансовым состоянием. Для получения проектного финансирования застройщикам необходимо продемонстрировать и доказать банку финансовую состоятельность проектов. Также застройщику необходимо обеспечить часть финансирования проекта собственными средствами для выполнения финансовых критериев банков для предоставления проектного финансирования с целью снижения рисков при реализации проекта. Обязательное собственное финансовое участие в проекте застройщиками стало одним ключевых требований, позволившее снизить риски реализации проектов и повысить кредитоспособность застройщиков в целом. До внедрения механизма проектного финансирования у закройщиков была возможность реализации проекта без собственного участия, исключительно за счет средств дольщиков, что неизбежно повышало риски успешной реализации проекта. В условиях бесконтрольного доступа к бесплатным средствам дольщиков большинство застройщиков не обращалось к банковскому финансированию и, как следствие, не имело опыта подготовки документации для привлечения проектного финансирования. Перед стартом реформы отрасли основные опасения были вызваны отсутствием у большинства застройщиков опыта взаимодействия с банками и понимание у участников рынка финансового состояния большинства застройщиков, что могло стать причиной ухода с рынка значительного количества компаний и, как следствие, снижения объема строительства. Однако, по данным ЕИСЖС, количество застройщиков в 2019 году и в 2025-м находится примерно на одном уровне, порядка 2,5–2,6 тыс. компаний, что свидетельствует об устойчивом финансовом состоянии большинства участников рынка.

Архитектура отрасли жилищного строительства с использованием банковского финансирования для реализации проектов создает высокую зависимость финансовых результатов застройщиков и их кредитоспособность от уровня процентных ставок в экономике. С одной стороны, при повышении процентных ставок в экономике у застройщиков напрямую возрастают процентные расходы на обслуживание привлеченного банковского финансирования. С другой стороны, при повышении процентных ставок уменьшается доступность ипотечных программ для населения, что негативно сказывается на продажах застройщиков, в результате чего снижается объем средств на эскроу-счетах, от темпов наполнения которых зависит ставка по проектному финансированию.

В 2020–2021 годах при относительно низких ставках в экономике и запуске льготных ипотечных программ покрытие эскроу-счетами выборки проектного финансирования составляла более 100%. Вследствие этого средневзвешенная ставка по проектному финансированию фиксировалась на уровне 3,2–3,6%. В 2022–2024 годах по мере роста процентных ставок и запуска новых проектов покрытие средствами на эскроу-счетах над выборкой проектного финансирования опустилось меньше 100% и к концу 2024-го было зафиксировано на уровне 72%. В результате этого средневзвешенная ставка по проектному финансированию к концу 2024 года увеличилась почти в три раза по сравнению с 2020-м, до уровня 9,4%. По ожиданиям агентства в 2025–2026 годах средневзвешенная ставка по проектному финансированию будет на уровне 10% на фоне охлаждения спроса и действия высоких ставок в экономике.

3. Ипотека

Рынок

Ипотека является важным сегментом в банковском кредитовании, выступая драйвером долгосрочного кредитного роста, а также качественным обеспеченным активом с низким уровнем просроченной задолженности. Введенная программа массовой льготной ипотеки поддержала рынок во время пандемического шока 2020 года. Затем после некоторого охлаждения из-за усиления общей неопределенности в 1-м полугодии 2022-го рынок продолжил расти, и по итогам года объем ипотечного портфеля банков достиг 14,1 трлн рублей, показав прирост на 17%. На тот момент доля льготных программ, учитывая действие основной безадресной льготной ипотеки, в количестве выданных ипотечных кредитов стабильно превышала треть рынка, а по объему – почти половину. На фоне произошедшей адаптации банков и заемщиков к новым реалиям, а также существенной государственной поддержки ипотечного рынка в 2023 году наблюдался беспрецедентный всплеск активности. По итогам 2023 года объем выдач составил 7,8 трлн рублей, или 2 млн кредитов, что является рекордом за последние 10 лет. Одновременно с этим по итогам 2023 и 2024 годов доля ипотеки в объеме кредитного портфеля физических лиц составляла порядка 54%.

Вместе с тем данная мера государственной помощи, действовавшая несколько лет и поддержавшая рынок в кризисные периоды, масштабно стимулировавшая ипотечный спрос, также привела к изменению в рыночной структуре: ускоренный рост цен на недвижимость, перегрев спроса, снижение доли рыночных сделок. Для перехода к рыночным механизмам было принято решение завершить программу с 1 июля 2024 года. Однако на фоне ужесточения денежно-кредитной политики и рекордно высоких рыночных ставок доступность рыночной ипотеки для значительной части потенциальных заемщиков существенно снизилась. В результате основной спрос стал поддерживаться за счет программ адресной государственной поддержки («Семейная ипотека», «Дальневосточная ипотека», «Ипотека для ИТ-специалистов»). Таким образом, система господдержки ипотеки начиная со второй половины 2024 года переориентировалась на более точечные и социально ориентированные механизмы.

Прогноз развития на 2025–2030 годы и факторы, оказывающие влияние на рост ипотечного кредитования в России

В 2025 году тренд на снижение объемов новых выдач продолжится: ожидается падение до 3,9 трлн рублей (-20% к 2024-му), при этом около 80% всех кредитов придется на льготные программы: в т. ч. на локомотив господдержки «Семейную ипотеку». Количество выдач в 2025 году прогнозируется на уровне 0,9 млн кредитов. При условии отсутствия сильных внешних шоков и смягчения денежно-кредитной политики ситуация развернется в 2026 году. В этот период может начаться оживление рынка за счет накопленного спроса со стороны потенциальных заемщиков, которые откладывали покупку недвижимости в ожидании более благоприятных условий и низких ставок. По итогам объем выдач в 2026-м может вырасти до 6,2 трлн рублей (1,2 млн кредитов), что на 59% выше относительно предыдущего года, и тем самым достигнет значений, сопоставимых с 2021-м. В 2027 году ожидается рост выдач до 7,7 трлн рублей (+24% к 2026-му), в т. ч. за счет рефинансирования дорогих ипотек, выданных в предыдущие периоды. Прирост в количестве выдач составит 1,3 млн кредитов (+0,1 млн шт. к 2026 году). Вслед за восстановлением спроса ожидается подорожание жилья, что может стимулировать опережающие покупки. На этом фоне ожидается существенное расширение ипотечного портфеля до 25,2 трлн рублей в 2027 году. Вследствие этого потребуется усиленное внимание банков к качеству выдач, чтобы не вернуться к значениям 2023 года по ПДН и LTV выше 80%.

Начиная с 2028 года рынок ипотечного кредитования может перейти к более сбалансированной и устойчивой модели развития. Цены на недвижимость будут демонстрировать постепенный рост, который будет несильно опережать инфляцию. Годовые темпы роста выдач замедлятся, в среднем до 12%. Максимальный объем выдач прогнозируется в 2030 году на уровне 10,8 трлн рублей. Постепенное восстановление рыночных механизмов приведет к снижению зависимости сектора от льготных ипотечных программ: доля рыночной ипотеки продемонстрирует рост, а господдержка приобретет более точечный и адресный характер. В результате рынок сможет перейти к устойчивому развитию основываясь на рыночном спросе и ограниченном участии государства.

Доля ипотеки в объеме ВВП страны будет оставаться на уровне 10–12% в период 2025–2030 годов. После роста ипотечного портфеля в 2020–2023 годах соотношение ипотеки к ВВП стабилизировалось – в 2024-м оно составило порядка 10%. Несмотря на ожидаемое оживление рынка и прирост ипотечного портфеля до 35,4 трлн рублей к 2030 году, ускоренного повышения показателя в отношении к ВВП не прогнозируется из-за параллельного и постепенного расширения экономики. При этом сохранение значения ниже 12% указывает на возможность значительного роста ипотечного сектора в долгосрочной перспективе. Реализация этого потенциала будет зависеть от дальнейшей адаптации рынка к рыночным условиям и макроэкономической стабильности.

Неотъемлемой частью трансформации в сфере ипотечного бизнеса является тенденция к развитию цифровых продуктов. Увеличивается число банков, которые развивают предоставление цифровой ипотеки по модели без визита в офис. Цифровизация может способствовать повышению прозрачности сделок через проверку застройщиков и защиту клиентов. Благодаря внедрению таких инструментов снижаются операционные издержки, происходит ускорение процесса кредитования, а также повышается доверие со стороны заемщиков. Еще одним значимым трендом, способствующим повышению доверия в строительной отрасли и на ипотечном рынке, является внедрение механизма эскроу-счетов в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Данное решение направлено на менее регулируемую часть строительного рынка с целью создания условий для более защищенного участия граждан в проектах по строительству индивидуального жилья. Таким образом, ранее эффективно примененный подход в долевом строительстве многоквартирных домов распространился на ИЖС. Это создает возможности для дополнительного привлечения банковского финансирования и снижения структурных рисков незавершенного строительства, а также увеличения доли ИЖС в общем объеме выдач ипотеки. Впоследствии может быть сформирована новая модель регулирования частного домостроения, приближенная по стандартам к рынку многоквартирного жилья, при сохранении гибкости, которая характерна для ИЖС.

Конкурентный анализ ипотечного рынка

Ипотечный рынок характеризуется высокой степенью концентрации на крупных игроках и активным влиянием государства через льготные программы кредитования. Согласно рэнкингу агентства «Эксперт РА» на 01.01.2025 порядка 84% ипотечного портфеля контролируется тремя крупнейшими банками: ПАО Сбербанк, Банк ВТБ (ПАО) и АО «АЛЬФА-БАНК». Также по итогам 2024 года в топ-5 вошли АО «Банк ДОМ.РФ» и АО «Т-Банк»² с долей 3 и 2,5% соответственно. При этом Банк ДОМ.РФ показал самый большой прирост портфеля (+36%) среди топ-5 банков в сегменте за счет наращивания выдач как льготной, так и рыночной ипотеки. Если рассматривать динамику в рамках топ-10, наибольшие темпы роста ипотечного портфеля в 2024 году продемонстрировало ПАО «Совкомбанк» (+40%). В свою очередь банки с меньшей долей испытывают сложности с масштабированием бизнеса на фоне высокой зависимости от рыночных ставок фондирования и ограниченных возможностей по работе с застройщиками.

Таблица 2. Рэнкинг банков по величине ипотечного портфеля на 01.01.2025

Источник: «Эксперт РА» на основании данных анализируемых банков

Риски ипотечного кредитования

Повышенный рост выдач в 2023 и 2024 годах, поддержанный масштабной государственной программой субсидирования ставок, привел к формированию факторов риска в этом сегменте. Всплеск объемов выдач ипотечного кредитования сопровождался ухудшением его структуры: доля высокорискованных ссуд с ПДН выше 80% в среднем составляла порядка 40% в 2023-м, а доля кредитов с LTV более 80% в первые три квартала того же года около 50%.

Такие кредиты характеризовались повышенной чувствительностью к снижению доходов заемщика и изменению рыночной конъюнктуры, что увеличивало вероятность возникновения сложностей с обслуживанием долга. При высоком значении ПДН (более 80%) большая часть ежемесячного дохода заемщиков направляется на обслуживание долга, при этом даже незначительное снижение дохода может привести к неспособности исполнять обязательства по кредиту без просрочек. В свою очередь высокие значения LTV (также более 80%) означают, что заемщиком был внесен сравнительно небольшой первоначальный взнос, в результате чего объем собственного капитала, вложенного в приобретаемую недвижимость, оказывается ограниченным. Это означает, что у кредита практически отсутствует буфер, способный смягчить последствия изменения рыночной стоимости объекта залога. При снижении цен на недвижимость размер залога может оказаться меньше остатка долга, что увеличивает риск убытков для банка в случае дефолта заемщика. Также зачастую такие заемщики менее заинтересованы в сохранении платежной дисциплины при возникновении негативных событий, поскольку личные потери (вложенные средства) будут относительно невелики.

Однако масштабный рост доли высокорискованных ссуд не остался без внимания Банка России. Процесс начался с наиболее рискованного сегмента – необеспеченного потребительского кредитования и предусматривал повышенные надбавки к риск-весам для расчета нормативов достаточности капитала по потенциально проблемным выдачам. Затем регулирование распространилось на ипотеку, а со второй половины 2024-го затронуло также автокредиты. С 1 марта 2024 года были повышены надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Данные действия позволили существенно снизить уровень системных рисков, что способствовало сохранению высокого качества ипотечных портфелей банков: доля кредитов, выданных заемщикам со значительным показателем долговой нагрузки (ПДН>80%), снизилась с 45% в IV квартале 2023 года до 6% в I квартале 2025 года. Также сократилась и доля рискованных кредитов с низким первоначальным взносом (менее 20%): с 50% во второй половине 2023 года до 5% в I квартале 2025-го. В наиболее рискованных сегментах ипотечного рынка также с 1 июля 2025 года были введены макропруденциальные лимиты (прямые количественные ограничения).

Комплекс мер, предпринятый Банком России для охлаждения кредитования, дал ощутимые результаты: темпы динамики стали замедляться, а резервы перешли к умеренному росту. В дополнение к этому в 2024 году Комитет по стандартам деятельности кредитных организаций совместно с Банком России утвердили «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков», который начал свое действие с 1 января 2025 года и стал обязателен для банков, предоставляющих ипотечное кредитование. Стандарт направлен на минимизацию распространения высокорисковых схем ипотечного кредитования, улучшение информирования заемщиков об условиях кредита и связанных с ним рисках и способствует формированию доверительных отношений с потребителями финансовых продуктов и услуг и застройщиками.

Отдельно стоит отметить, что в течение последних нескольких лет стал заметен тренд на увеличение средних сроков кредитования: по мере роста цен на жилье и повышения средней суммы выданных кредитов заемщики вынуждены брать ипотеку на более длительные периоды. Начиная с 2022 по I квартал 2025 года средневзвешенный срок по ипотечным жилищным кредитам увеличился с 22 до 26 лет. В свою очередь удлинение дюрации ипотечных портфелей может приводить к повышению чувствительности банков к процентным рискам. Учитывая долгосрочный характер ипотечных заимствований, ставки по ипотеке фиксируются на весь срок кредита и не пересматриваются. Это делает ипотечный портфель чувствительным к резким изменениям рыночных ставок, также в случае роста стоимости фондирования маржа банков может резко сократиться. Однако в текущих условиях данный риск в значительной степени был снижен за счет масштабного присутствия льготных программ, в рамках которых уровень субсидирования процентной ставки кредитным организациям напрямую привязан к ключевой Банка России. Такая конструкция обеспечивала относительную устойчивость маржи даже при волатильности ставок на рынке.

Дополнительно стоит отметить тенденцию к сокращению объема досрочных погашений по ипотеке на фоне высоких ставок по депозитам. Для многих заемщиков более выгодной стратегией становится размещение свободных средств на вкладах с высокими ставками вместо внесения их для погашения ипотечных кредитов. По итогам 2024 года доля досрочных погашений составила минимум с 2020-го – 3,9% от портфеля. Для кредитных организаций такая динамика представляет собой дополнительный риск, который связан с удлинением сроков жизни портфелей и снижением предсказуемости поступлений денежных средств, что усложняет эффективное управление денежными потоками на долгосрочном горизонте. Тем не менее большое количество рисков в ипотеке компенсируется за счет наличия залогового покрытия в виде недвижимости.

Несмотря на наличие указанных рисков, качество ипотечного портфеля банков остается стабильно высоким. Величина просроченной задолженности в период с 2022 по I квартал 2025 года оставалась незначительной: в пределах 0,6% – лучший показатель среди всех сегментов розничного кредитования. Это можно объяснить как обеспечительным характером сегмента ипотеки, так и социально значимым статусом жилья – заемщики склонны в первую очередь обслуживать именно жилищные кредиты. Дополнительно важное влияние на сдерживание роста просрочки оказывают меры макропруденциального регулирования со стороны Банка России, ограничивающие долю рисков. При сохранении должного контроля за качеством кредитов, риск-ориентированного подхода и эффективной оценке заемщиков ипотека и в дальнейшем останется одним из наиболее надежных активов в банковской системе.