«Эксперт РА» подтвердил рейтинг Группы ЛСР на уровне ruA

Москва, 20 января 2022 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании Группа ЛСР на уровне ruA. Прогноз по рейтингу - стабильный

ПАО «Группа ЛСР» (далее «Группа ЛСР», «компания») - диверсифицированная строительная компания, работающая на рынке с 1993 года и являющаяся одним из крупнейших девелоперов жилой недвижимости в РФ. 

Агентство консервативно оценивает отраслевые риски компании. Жилищное строительство в России — это отрасль повышенного риска, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ограниченной покупательной способности населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Реальные располагаемые доходы населения снижаются на протяжении последних нескольких лет, а распространение коронавирусной инфекции по миру и последовавшее за этим ухудшение макроэкономических условий оказывает дополнительное давление на платежеспособный спрос. Реализуемые государством меры по поддержанию строительного сектора, главным образом в виде субсидирования процентных ставок по ипотеке, существенно подстегнувшие спрос на квартиры в течение 2020 года и 1-го полугодия 2021 года, уже в значительной степени исчерпали свой ресурс в регионе деятельности компании. Вследствие этого агентство консервативно оценивает подверженность отрасли внешним шокам. При этом вследствие реформы строительной отрасли, связанной с переходом на проектное финансирование и, как следствие, уходом с рынка небольших игроков, постепенно снижается объем предложения на рынке со стороны девелоперов, что поддерживает спрос на квартиры у действующих компаний. Тем не менее, по мнению агентства, девелоперская деятельность в России характеризуется крайне высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль. При этом агентство отмечает, что Группа ЛСР является второй компанией в России по масштабам текущего объема строительства, уступая по этому показателю только Группе ПИК. В настоящий момент в различных стадиях строительства находятся проекты, совокупная площадь которых составляет около 2,6 млн. кв. м., что свидетельствует о крайне сильных конкурентных позициях компании и оказывает положительное влияние на рейтинговую оценку.

На конец 2020 года компания обладала портфелем проектов с общей непроданной площадью порядка 8,2 млн. кв. м., что свидетельствует о высокой обеспеченности компании земельным банком, позволяющим поддерживать текущие масштабы деятельности компании без существенных инвестиций на горизонте более 5 лет. Группа ЛСР осуществляет строительство объектов в Санкт-Петербурге, Москве и Екатеринбурге. При этом порядка 90% выручки приходится на Москву и Санкт-Петербург - одних из самых инвестиционно привлекательных регионов России ввиду высоких среднедушевых доходов населения, что позитивно сказывается на оценке бизнес-профиля компании. Группа ЛСР демонстрирует высокие показатели рентабельности – EBITDA margin за период 30.06.2020-30.06.2021 (далее – отчетный период) составила 24%, за аналогичный период годом ранее – 18%. Портфель проектов компании характеризуется крайне высокой диверсификацией - доля крупнейшего проекта ЗИЛАРТ составляет около 20 % в общем объеме продаж. Вследствие этого стабильность денежного потока компании не зависит от успешной реализации отдельного проекта, что оказывает дополнительную поддержку рейтинговой оценке.   

С середины 2019 года в соответствии с законодательством застройщики должны реализовывать проекты, не достигшие необходимого процента строительной готовности и процента продаж, а также новые проекты через механизм проектного финансирования с участием банков. Однако для крупнейших системообразующих игроков отрасли, которым является Группа ЛСР, были сделаны существенные смягчения критериев, позволяющие достраивать проекты по «старым» правилам. В результате этого на текущий момент большинство проектов Группа ЛСР реализует без проектного финансирования, а с привлечением средств дольщиков, а также за счет долгового корпоративного финансирования. По состоянию на 30.06.2021 (далее – отчетная дата) объем долгового портфеля компании составлял 128,8 млрд. руб., из которых только 4,6 млрд. руб. приходилось на проектное финансирование. В результате этого отношение общего долга, за исключением проектного финансирования, на отчетную дату к EBITDA LTM составляет 4,2х. В тоже время реализация проектов по старым правилам с прямым привлечением средств дольщиков позволила компании саккумулировать значительный объем денежных средств на счетах, покрывающих более половины долгового портфеля компании. На отчетную дату отношение чистого долга к EBITDA LTM составляет 1,9х, что является позитивным показателем долговой нагрузки. Дополнительную поддержку рейтинговой оценке в части долговой нагрузки оказывает значительный объем собственных средств компании. На отчетную дату отношение собственных средств к активам составляло 0,3. Также на текущий момент компания характеризуется высокими показателями обслуживания долговых обязательств. За отчетный период отношение EBITDA к процентным платежам составляет 3,4х, за аналогичный период годом ранее – 1,9х. В 2022 году компания продолжит наращивать объем проектов, реализуемых по новому законодательству через эскроу-счета с привлечением проектного финансирования, и доля таких продаж будет составлять более 50%. Вследствие этого у Группы ЛСР будет увеличиваться долговой портфель. Однако, учитывая успешный многолетний опыт работы, по мнению агентства, Группа ЛСР сможет поддерживать продажи по этим проектам и аккумулировать на счетах эскроу объем средств на сопоставимом уровне с выборкой кредитных средств. В результате этого будет применяться пониженная процентная ставка, что не должно существенно ухудшить показатели обслуживания долговой нагрузки, а также в значительной степени нивелировать рост общего уровня долговой нагрузки. Кроме того, по мере завершения реализации текущих проектов с использованием средств дольщиков и перехода на механизм проектного финансирования агентство ожидает снижение корпоративного долгового портфеля. В результате этого, по расчетам агентства, с учетом органического роста масштабов деятельности компании по итогам 2022 года отношение долга к EBITDA снизится примерно до уровня 2х, а покрытие показателем EBITDA процентных платежей будет составлять более 4х.   

Вследствие наращивания проектов, реализуемых через механизм проектного финансирования, у компании будет наблюдаться отрицательный операционный денежный поток в среднесрочной перспективе. Кроме того, долговой портфель компании характеризуется невысокой дюрацией. В 2022-2023 гг компании необходимо погасить около 85% кредитного портфеля. При этом компания имеет многолетний опыт работы с крупнейшими кредиторами, в результате чего, по мнению агентства, у компании не возникнет сложностей в получении финансирования в необходимом объеме и показатели ликвидности будут находиться на приемлемом уровне. Также поддержку ликвидности оказывает значительный объем денежных средств на балансе компании.

Агентство позитивно оценивает блок корпоративных рисков. Компания придерживается максимальных стандартов раскрытия информации и стратегического планирования. Корпоративное управление в Группе ЛСР и организация риск-менеджмента оценены на высоких уровнях. В составе совета директоров 5 из 9 членов являются независимыми директорами, а топ-менеджмент имеет многолетний опыт работы в компании. Организационная структура Группы ЛСР, в том числе состав акционеров, в целом характеризуется высокой прозрачностью. Отдельно в качестве значимого позитивного фактора агентство выделяет высокую деловую репутацию и операционную дисциплину компании по своевременной сдаче проектов в сроки несмотря на очень значительный масштаб деятельности.

По данным консолидированной отчетности по стандартам МСФО, на 30.06.2021 активы компании составляли 312,4 млрд руб., капитал – 93,6 млрд руб. Выручка за период 30.06.2020-30.06.2021 составила 122,4 млрд руб.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.