Прогноз по сектору негативный: отмена безадресной льготной ипотеки в середине 2024 года и продолжающийся длительный цикл высокой ключевой ставки Банка России ожидаемо оказали сильный негативный эффект на финансовое состояние застройщиков. Внесенные поправки в семейную ипотеку в феврале 2026-го и планирующиеся изменения осенью текущего года дополнительного ограничат спрос на жилую недвижимость. Имевшийся запас прочности у девелоперов, накопленный благодаря историческим сильным финансовым результатам в 2020–2023 годах, исчерпан к концу 2025-го. В случае удлинения периода смягчения денежно-кредитной политики Банком России в ближайшей перспективе финансовый профиль большинства застройщиков окажется под сильным давлением. По оценкам агентства, ситуация начнет стабилизироваться при приближении ключевой ставки к 10%-му значению, что снимет имеющиеся на текущий момент заградительные барьеры по рыночным ипотечным программам и снизит процентную нагрузку застройщиков.
Рост долговой нагрузки: охлаждение спроса на жилую недвижимость и, как следствие, снижение темпов наполнения эскроу-счетов по сравнению с увеличением проектного финансирования поспособствовало повышению долговой нагрузки девелоперов. Кроме того, несмотря на сложности со спросом, большинство девелоперов не спешат снижать инвестиционную активность в расширение портфеля проектов. Агентство допускает увеличение долговой нагрузки компаний сектора за пределы 4,0х отношения чистого долга/EBITDA в среднесрочной перспективе.
Высокая процентная нагрузка: длительный период действия высокой ключевой ставки Банка России на протяжении последних лет оказывает двойной негативный эффект на деятельность застройщиков. С одной стороны, высокая ставка создает заградительные барьеры для рыночных ипотечных программ. С другой стороны, вследствие снижения объема продаж уменьшаются темпы наполнения эскроу-счетов, от которых зависит ставка по привлеченному проектному финансированию. По итогам 2025 года покрытие начисленных процентов показателем EBITDA у большинства девелоперов не превышало 1,5х.
Давление на маржинальность: вследствие замедления спроса застройщики ограничены в корректировке своей ценовой политики. В результате этого маржинальность большинства застройщиков снизилась по итогам 2025 года. Тем не менее застройщикам удается сохранять высокие показатели рентабельности. За 2025 год показатель EBITDA margin составлял около 20%. Однако на фоне высоких процентных расходов дальнейшее снижение рентабельности может привести к заметному сокращению прибыльности застройщиков.
* Чистый долг/EBITDA
Чистый долг=долг-проектное финансирование, покрытое
средствами на эскроу счетах - денежные средства
Риск-радар крупнейших погашений в секторе среди клиентов агентства «Эксперт РА» на 12 месяцев
| Эмитент | Эмиссии | Объем погашения (в млн руб.) | Рейтинг «Эксперт РА» на дату последнего пресс-релиза | Описание оценки ликвидности из последнего пресс-релиза | Долг/EBITDA EBITDA/%% из пресс-релиза |
| Рейтинги в диапазоне «AA-»–«A-» | |||||
| ООО «А101» | БО-001P-01 | 500 | ruA+, стабильный | Средняя оценка ликвидности. Качественную оценку ликвидности группы сдерживает концентрация источников фондирования – на отчетную дату значительная часть долга группы была представлена долгосрочными кредитами от единственной банковской организации. Пик погашения долгового портфеля находится на горизонте двух лет от отчетной даты, в значительной степени представленный проектным долгом, который будет погашен за счет накопленных средств на эскроу-счетах, агентство также полагает, что корпоративный долг может быть легко рефинансирован в случае необходимости, ввиду чего пики погашения не выделяются. Прогнозная ликвидность ООО «А101» находится на уровне выше среднего: операционный денежный поток на горизонте года от отчетной даты с учетом остатка денежных средств и невыбранных кредитных линий покрывает плановые платежи. | 0,4х/15,7х |
| ПАО «Группа ЛСР» | 001P-07, 001P-09, 001P-10 | 11 000 | ruA, стабильный | Высокий уровень ликвидности. Прогнозная ликвидность компании находится на уровне выше среднего: операционный денежный поток на горизонте года от отчетной даты с учетом остатка денежных средств и невыбранных кредитных линий полностью покрывает плановые платежи по долгу и капитальным затратам. Качественная оценка ликвидности компании оценивается на максимальном уровне: наблюдается диверсификация кредитного портфеля по источникам заимствований, а наличие существенного объема невыбранных кредитных линий и широкие возможности группы по привлечению дополнительного финансирования нивелируют риски рефинансирования. | 2,0х/2,2х |
| Рейтинги в диапазоне «ruBBB+»–«ruB-» | |||||
| ГК «Эталон» (АО «Эталон-Финанс») | БО-П03, 002P-03 | 7 950 | ruBBB+, стабильный | Сильный уровень ликвидности. Значительные объемы невыбранных кредитных линий, денежных средств и средств на эскроу-счетах по состоянию на конец отчетного периода оказывают положительное влияние на показатели ликвидности компании. Плановые погашения проектных кредитов в 2026 году практически полностью покрываются текущими средствами на эскроу-счетах, оставшиеся платежи по долгу и инвестиционным затратам покрываются денежными средствами, невыбранными кредитными линиями и прогнозным операционным денежным потоком на горизонте года до отчетной даты. | 6,8х/1,0х |
| АО «Джи-групп» | 002Р-03, 002P-04, 002P-06 | 4 800 | ruBBB+, стабильный | Высокий уровень ликвидности. По расчетам агентства имеющийся объем денежных средств на балансе компании и прогнозный операционный денежный поток в совокупности с невыбранными кредитными линиями и возможностями компании по привлечению дополнительного заемного финансирования покрывают платежи по долгу на горизонте года от отчетной даты. Также долговой портфель компании отличается высокой диверсификацией по кредиторам, по итогам марта 2026 года доля крупнейшего кредитора в долговом портфеле составила 30%. | 4,6х/0,9х |
| Группа DARS (ООО «ДАРС-Девелопмент» | 001P-03 | 1 000 | ruBBB-, стабильный | Приемлемая оценка ликвидности. На горизонте года от отчетной даты остаток денежных средств с учетом планового привлечения фондирования полностью покрывает плановые платежи по долгу и операционные издержки. Качественная оценка ликвидности оценивается на умеренном уровне. Риски рефинансирования корпоративного долга или отказа в предоставлении новых средств со стороны банков на горизонте года оцениваются как невысокие. Группа имеет выданные за периметр консолидации беспроцентные займы связанным сторонам, что сдерживает оценку фактора. | 3,2х/1,2х |
| ГК «Страна Девелопмент» (ООО «Элит Строй») | БО-01, 002P-02 | 2 000 | ruBBB-, стабильный | Комфортный уровень ликвидности. Большая часть долгового портфеля компании представлена проектными кредитами, по которым выплаты по телу долга и процентам привязаны по срокам к окончанию реализации проектов. Таким образом, у компании отмечается сбалансированный долговой портфель без пиковых погашений в среднесрочной перспективе, что оказывает поддержку ликвидности компании. Также положительное влияние на оценку ликвидности компании оказывает наличие значительного объема невыбранных кредитных линий по проектному финансированию. | 5,7х/0,8х |
