«Эксперт РА» подтвердил кредитный рейтинг ООО «Проект-Град» на уровне ruA-

Москва, 9 декабря 2022 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании ООО «Проект-Град» на уровне ruA-. Прогноз по рейтингу – стабильный.

ООО «Проект-Град» является 100% дочерней компанией ООО «А101». В рамках Группы «А101» (далее – «группа») компания «Проект-Град» выступает крупнейшим держателем земельных участков, признаваемых инвестиционной недвижимостью по МСФО. В декабре 2020 года «Проект-Град» выступил эмитентом дебютного выпуска биржевых облигаций группы. Компания входит в периметр консолидации Группы «А101», доля активов «Проект-Град» и его дочерних обществ в консолидированной отчетности группы составляет более 30%, кроме того, на уровне материнской компании действует система единого казначейства, позволяющая оптимизировать управление внутригрупповыми денежными потоками. Учитывая эти факторы, агентство в соответствии с действующей методологией использовало консолидированную отчетность Группы «А101» по стандартам МСФО для присвоения кредитного рейтинга «Проект-Град».

ООО «А101» (далее – «компания») является головной консолидирующей компанией всех активов группы «А101» (далее – «группа») – крупного российского девелопера жилья. Все объекты компании строятся на территории Новой Москвы вблизи новых станций метро. В 3 квартале 2022 года компания заявила о планах реализации новых проектов по fee-девелопменту в Ленинградской области, что подтверждает общую стратегию группы о расширении деятельности в других регионах России.

Риск-профиль отрасли компании оценивается агентством крайне консервативно. Жилищное строительство в России характеризуется повышенным риском из-за сильной чувствительности отрасли к колебаниям экономических циклов, а также большой длительности девелоперских проектов. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Барьеры для входа новых игроков оцениваются агентством как невысокие.

Рыночные и конкурентные позиции группы находятся на высоком уровне. Объем текущего жилищного строительства (без учета нежилых и инфраструктурных объектов согласно методологии агентства), который составляет более 0,8 млн. кв. м., находится на уровне выше среднего по бенчмаркам агентства. Объем земельного банка компании высокий по рыночным меркам и при текущих темпах строительства создает обеспеченность ресурсной базой на срок, существенно превышающий бенчмарки агентства, что оценивается на максимальном уровне по критерию ресурсной базы. Компания ведет свою деятельность на территории Новой Москвы, где среднедушевые доходы населения выше бенчмарков агентства, что соответствует максимальной оценке критерия рынка сбыта. Риски, связанные с концентрацией бизнеса, минимальны: доля крупнейшего контрагента в структуре выручки незначительна, доля крупнейшего контрагента в структуре себестоимости также несущественна, отсутствует зависимость от труднозаменимых поставщиков. Строительные площадки компании диверсифицированы по географическому признаку, однако за 12 месяцев, предшествовавших 30.06.2022 (далее – «отчетный период»), наблюдался рост концентрации формирования выручки на одном из проектов группы.

Уровень долговой нагрузки оценивается агентством умеренно позитивно. По расчетам агентства отношение скорректированного долга на 30.06.2022 (далее – «отчетная дата») к EBITDA по МСФО в отчетном периоде увеличилось и составило 1,9х (годом ранее – 1,1х). Рост долговой нагрузки произошел из-за привлечения кредита для финансирования сделки по приобретению связанными структурами группы 49%-ой бенефициарной доли в капитале компании у государственного банка непрофильных активов «Траст».  Долг группы представлен долгосрочными кредитами и проектным финансированием от системообразующего банка с государственным участием, а также одним облигационным займом незначительного объема относительно общего объема долгового портфеля. Проектное финансирование учитывалось в составе долга в незначительной степени, поскольку на отчетную дату объем заимствований по линиям проектного финансирования на 96% покрывается накопленными средствами на соответствующих им эскроу-счетах. При расчете коэффициента покрытия агентство учитывало каждую линию проектного финансирования в отдельности согласно принятому консервативному подходу агентства. Общее фактическое суммарное покрытие проектного финансирования накопленными денежными средствами на счетах эскроу на отчетную дату составило 2,2х. Рост долговой нагрузки является кратковременным событием, агентство ожидает, что на горизонте года от отчетной даты отношение скорректированного долга к EBITDA снизится благодаря улучшению финансовых показателей на фоне ввода в эксплуатацию построенных проектов, раскрытию эскроу-счетов и признанию части выручки по строящимся объектам. Однако, в случае устойчивого охлаждения рынка жилой недвижимости в будущем, агентство допускает ухудшение метрики скорректированный долг к EBITDA в 2023 году. Процентная нагрузка группы находится на низком уровне и оказывает поддержку рейтингу компании: на отчетную дату покрытие процентных платежей показателем EBITDA составило 5,9х. Агентство видит возможным сохранение процентного покрытия в следующие 12 месяцев после отчетной даты на уровне выше бенчмарков агентства.

Качественную оценку ликвидности компании сдерживает отсутствие диверсификации источников фондирования – на отчетную дату значительная часть долга группы была представлена долгосрочными кредитами от единственной банковской организации. Также наблюдается пик погашения долгового портфеля на горизонте 5 лет от отчетной даты, однако агентство полагает, что задолженность может быть легко рефинансирована в случае необходимости, и не рассматривает такую задолженность в качестве пиковой. Прогнозная ликвидность компании оказывает позитивное влияние на рейтинг: операционный денежный поток на горизонте года от отчетной даты с учетом остатка денежных средств полностью покрывает плановые платежи по долгу и капитальным затратам.

Рентабельность группы по EBITDA по итогам отчетного периода составила порядка 36% (годом ранее – 34%), что выше бенчмарков агентства. Рентабельность по FCF в размере 27% также находится на уровне выше бенчмарков агентства и оказывает поддержку рейтингу компании. Агентство ожидает, что рентабельность группы по EBITDA на горизонте года от отчетной даты существенно не изменится. Агентство выделяет отсутствие валютных рисков: у компании нет валютных активов и обязательств, а также валютной выручки и себестоимости.

Блок корпоративных рисков оценен агентством на умеренно высоком уровне. Из недостатков в блоке корпоративных рисков стоит отметить отсутствие промежуточной отчетности МСФО с заключением аудитора, подготавливаемой на уровне материнской компании, недостаточный объем раскрытия компанией значимой информации в публичном доступе, а также отсутствие независимых директоров в составе совета директоров. Система управления рисками соответствует профилю рисков, принимаемых на себя компанией. Осуществляется страхование имущества и гражданской ответственности.

Объем активов компании по МСФО по состоянию на 31.12.2021 составил 214,2 млрд руб., капитал – 86,1 млрд руб., выручка компании за 2021 год составила 55,2 млрд руб., чистая прибыль за тот же период – 36,0 млрд рублей.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.