«Эксперт РА» повысил рейтинг «Главстрой» до уровня ruBBB-

Москва, 15 июля 2020 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» повысило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании АО «Главстрой» до уровня ruBBB-. Прогноз по рейтингу – стабильный.

Изменение рейтинга обусловлено качественным улучшением операционных показателей и метрик долговой нагрузки АО «Главстрой» (далее – Компания) на фоне успешного продолжения продаж по текущим проектам в 2019 г. и увеличения объемов строительства. При этом активное наращивание объемов текущего строительства и начало реализации новых проектов улучшило рыночные позиции Компании и, соответственно, обусловило переоценку показателей бизнес-рисков объекта рейтинга со стороны агентства.

АО «Главстрой» является девелопером на рынке г. Москвы с опытом строительства жилой и коммерческой недвижимости с 1995 г. Основные проекты, реализуемые Компанией в настоящее время, представлены двумя жилыми комплексами – «Береговой» в районе «Филевский парк» и Balance на Рязанском проспекте. Первые этапы проектов были выведены на рынок в 2018 г. и в настоящий момент характеризуются высокой степенью завершённости с ожидаемым сроком ввода в эксплуатацию в течение 3 кв. 2020 – 1кв. 2021 гг.

По состоянию на май 2020 г. объем текущего строительства в Москве составляет 592 тыс. кв. м, в июне Компания приступила к строительству 2 этапа ЖК «Береговой», в рамках которого планируется построить 316 тыс. кв. м жилья и инфраструктуры. Также в 2020 г. ожидается начало строительства 2-ого этапа ЖК Balance. В течение 2019 – 2020 гг. Компания провела консолидацию в свой периметр ряда юридических лиц и земельных площадок под новые проекты по строительству недвижимости, что в краткосрочной перспективе приведёт к дополнительному росту числа реализуемых проектов в г. Москве. По мнению агентства, активное наращивание объемов текущего строительства и количества выполняемых проектов оказывает положительное влияние на рыночные и конкурентные позиции Компании. При этом потенциал к увеличению числа реализуемых проектов подтверждается достаточным объемом земельного банка объекта рейтинга, размер которого, по оценкам Компании, составляет более 4.5 млн кв. м.

Агентство по-прежнему позитивно оценивает концентрацию деятельности в наиболее рентабельном для отрасли регионе РФ – в г. Москве. По мнению агентства, в условиях повышенных макроэкономических рисков ведение деятельности в регионе с высоким инвестиционным потенциалом является дополнительным преимуществом Компании.

Агентство консервативно оценивает риски отрасли жилищного строительства. Жилищное строительство в России — это отрасль повышенного риска, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и снижения на протяжении последних пяти лет реальных располагаемых доходов населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Кроме того, распространение коронавирусной инфекции по миру и последовавшее за этим ухудшение макроэкономических условий и снижение деловой активности из-за ограничительных мероприятий, по мнению агентства, существенно сократят платежеспособный спрос на продукцию застройщиков в ближайшей перспективе. Вследствие этого агентство негативно оценивает перспективы развития рынка жилой недвижимости, что оказывает давление на рейтинговую оценку в части профиля бизнес-рисков Компании. При этом заявленные государством меры по поддержанию строительного сектора в виде субсидирования процентных ставок по ипотеке, расширение материнского капитала и обеспечения доступности кредитования для застройщиков способны сгладить потенциально сильное сокращение спроса на рынке жилой недвижимости и возникновение масштабных финансовых затруднений у участников девелоперского рынка. Меры государственной поддержки также коснулись АО «Главстрой» – в 2020 г. Группа была включена в перечень системообразующих организаций строительной отрасли.

Несмотря на общее ухудшение рыночной конъюнктуры в отрасли из-за пандемии, агентство оценивает устойчивость Компании к макроэкономическим рискам как достаточную для поддержания текущего уровня рейтинга, что обусловлено сильными финансовыми результатами за 2019 г. (далее – отчётный период) на фоне хороших темпов продаж и улучшения рыночных позиций. По итогам отчётного периода выручка Компании увеличилась почти в 4 раза, показатель EBITDA, по расчётам агентства, вырос более чем в 5 раз. Существенный рост продаж и операционной прибыли был обусловлен тем, что продажа недвижимости в жилых кварталах «Береговой» и «Balance» стартовала в феврале и октябре 2018 г. соответственно. Таким образом, реализация квартир осуществлялась неполный 2018 г., вслед за которым последовали продажи в течение полного 2019 г. Опережающий рост показателей выручки и EBITDA способствовали позитивной оценке показателей рентабельности и долговой нагрузки относительно уровней 2018 г.

По итогу 2019 г. рентабельность активов по скорректированной чистой прибыли, выросла с 1.7% до 5.5%. Рентабельность по EBITDA продемонстрировала рост с 20.7% до 29.7%. Существенный прирост чистых активов, обусловленный наращиванием объемов строительства, не оказал существенного влияния на рентабельность капитала, уровень которой увеличился с 13% до 14%.

Оценка долговой нагрузки продемонстрировала позитивную динамику благодаря сильным финансовым результатам – за прошедший год показатель Долг/EBITDA снизился с 4.5х до 1.6х, FFO/Долг увеличился с 15% до 62%. Основное давление на оценку долговой нагрузки продолжает оказывать негативный уровень операционных денежных потоков, при этом агентство не ожидает улучшения показателей на горизонте ближайших 2 лет из-за начала использования эскроу-счетов для реализации новых проектов. Положительный CFO для Компании будет формироваться циклическим образом по мере раскрытия эскроу-счетов после ввода объектов в эксплуатацию. Для финансирования инвестиционной фазы строительства будут использоваться проектные кредиты, что приведёт к существенному росту общего уровня долга в абсолютном выражении в ближайшей перспективе. Тем не менее, по мнению агентства, компания сможет поддерживать продажи по текущим проектам и аккумулировать на счетах объем средств на сопоставимом уровне с выборкой проектных кредитов, что позволит нивелировать рост общего уровня долга.

При расчёте уровня прогнозной ликвидности на горизонте ближайших 18 месяцев с отчётной даты агентство исходило из паритета между источниками ликвидности и денежными оттоками на финансирование операционной деятельности, долговые платежи и выплату дивидендов. Такая оценка во многом определяется достаточным объемом невыбранных кредитных линий и возможностями компании по рефинансированию кредитов и займов в случае нехватки денежных средств. «Стрессовая» ликвидность оценивается агентством на высоком уровне – покрытие скорректированными на качество активами обязательств компании на отчетную дату составило 1.35х.

Агентство по-прежнему позитивно оценивает информационную прозрачность Группы, качество корпоративного управления, концентрированную структуру собственности. Риск-менеджмент положительно оценивается агентством благодаря наличию собственного подразделения по управлению рисками в компании, а также аудита трех видов: внутреннего, внешнего и со стороны собственника.

Агентство также отмечает высокое качество проработки стратегического обеспечения компании и отсутствие валютных рисков.

По состоянию на 31.12.2019 по данным финансовой отчетности активы компании составили 7.9 млрд руб., капитал – 10.0 млрд руб., чистая прибыль за 2019 г. составила 1.0 млрд руб.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.