«Эксперт РА» подтвердил рейтинг кредитоспособности финансовой компании «ДОМ.РФ» на уровне ruAAA

Москва, 13 октября 2021 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности финансовой компании «ДОМ.РФ» на уровне ruAAA со стабильным прогнозом.

АО «ДОМ.РФ» является единым институтом развития в жилищной сфере в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 №225-ФЗ и на 100% принадлежит государству в лице Росимущества. Стратегической целью ДОМ.РФ (далее – Группа) является повышение качества и доступности жилья в России. Агентство отмечает высокую значимость Группы для государства и полный контроль деятельности со стороны государства, включая утверждение стратегии, назначение наблюдательного совета и ревизионной комиссии, а также аудит со стороны Счетной палаты. Национальный совет по обеспечению финансовой стабильности и межведомственная рабочая группа при Банке России осуществляют контроль финансовой устойчивости ДОМ.РФ и качества системы управления рисками. Агентство отмечает, что в состав Наблюдательного Совета ДОМ.РФ входят представители федеральных органов исполнительной власти РФ, а также крупнейших системно значимых кредитных организаций. В апреле 2020 года законом № 225-ФЗ в отношении ДОМ.РФ были установлены нормативы финансовой устойчивости: достаточности собственных средств (капитала) (мин. 11,5%), максимального размера риска на одного заемщика или группу связанных заемщиков (макс. 25%) и финансового рычага (мин. 2,5%). Кроме того, особый статус ДОМ.РФ обусловлен вхождением в список защищенных от приватизации стратегических предприятий и наличием иммунитета от банкротства.

Агентство отмечает, что высокая вероятность административной и финансовой поддержки ДОМ.РФ со стороны государства по-прежнему оказывает сильную поддержку рейтингу Группы. Также агентство учитывает наличие фактов оказания такой поддержки в прошлом. Текущая поддержка осуществляется в различных формах. Так, во 2кв2020 из средств ФНБ Группе был рефинансирован долгосрочный кредит от ВЭБ.РФ на сумму 40 млрд руб., выданный ранее на фондирование Программы развития рынка аренды жилья. Кроме того, в качестве мер господдержки агентство расценивает вознаграждение, которое в соответствии с 161-ФЗ ДОМ.РФ получает за исполнение функций агента РФ при продаже и предоставлении в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности (по итогам 2020 г. получено 17,5 млрд руб., по итогам 1пг2021 – 7,4 млрд руб.). По состоянию на конец сентября 2021 года облигации ДОМ.РФ на сумму 48,1 млрд руб. (с учетом облигаций, находящихся в собственности АО «Банк ДОМ.РФ») были обеспечены безотзывными государственными гарантиями РФ.

В 2020 году Группа дважды выплатила дивиденды единственному акционеру – Росимуществу: распределение чистой прибыли за 2019 год в сумме 5,1 млрд руб. и промежуточные дивиденды за 2020 год – 9,8 млрд. руб. Кроме того в 2020 г. с баланса ДОМ.РФ в собственность государства была произведена безвозмездная передача части имущественного комплекса «IQ Квартал» стоимостью 37,5 млрд руб. Заметное снижение инвестиционной недвижимости на балансе Группы (на 45,8% за 2020 г.) повлияло на уменьшение достаточности собственных средств, однако агентство не ожидает повторения подобных операций в будущем. В 2021 году ДОМ.РФ объявил дивиденды в размере 14,1 млрд руб.

Основными направлениями деятельности ДОМ.РФ являются: содействие развитию рынка ипотечных ценных бумаг, финансирование жилищного строительства и создание уполномоченного банка в сфере жилищного строительства на базе АО «Банк ДОМ.РФ», развитие рынка арендного жилья, содействие развитию жилищного строительства и развитие единой информационной системы жилищного строительства. Агентство отмечает значимую роль Группы в рамках государственного плана поддержки строительного сектора, предусматривающего субсидирование ставок по проектному финансированию и субсидирование государственных контрактов по созданию объектов капитального строительства. Кроме этого, ДОМ.РФ выступает в качестве оператора четырех государственных программ льготной ипотеки.

В рамках реализации Постановлений Правительства РФ ДОМ.РФ создал дочернюю компанию «СОПФ «Инфраструктурные облигации», которая 23 сентября 2021 г. разместила дебютный выпуск облигаций объемом 10 млрд руб. с целью финансирования строительства и реконструкции инфраструктурных объектов. Облигации получили подтверждение от «Эксперт РА» о соответствии выпуска принципам социальных облигаций Международной ассоциации рынков капитала. При этом по каждому подобному выпуску в качестве обеспечения исполнения обязательств помимо поручительства «ДОМ.РФ» предусмотрены субсидирование эмитента из федерального бюджета на осуществление купонных выплат по облигациям, а также залог прав требования по договорам проектного финансирования и по залоговым счетам. В программе участвуют проекты, имеющие гарантию субъекта РФ в объеме не менее 90% от величины займа.

Дочерний Банк «ДОМ.РФ» является уполномоченным банком в сфере жилищного строительства. Агентство отмечает, что за период с 30.06.2020 по 30.06.2021 активы банка удвоились, достигнув 648,6 млрд руб. Такая динамика обусловлена прежде всего ростом объема ипотечного портфеля и портфеля проектного финансирования жилищного строительства, который на 30 июня 2021 г. составил 166,9 млрд руб. (свыше 1,3 трлн руб. с учетом неиспользованных кредитных линий), увеличившись за 12 мес. практически в 3 раза. На проекты крупнейшей группы связанных заемщиков приходится порядка 10% объема неиспользованных кредитных линий по проектному финансированию. В апреле 2021 г. Банк ДОМ.РФ был докапитализирован на 30 млрд руб. за счёт собственных средств Группы, что позволит банку наращивать объемы ипотечного кредитования и проектного финансирования.

Агентство отмечает амбициозные планы по наращиванию портфеля проектного финансирования, установленные стратегией Группы (до 2030 года предусмотрен рост портфеля до 2,5 трлн руб. без учета неиспользованных лимитов), которые будут требовать мер докапитализации, как со стороны государства, так и за счет распределения чистой прибыли Группы и рыночных источников – субординированных облигаций. Тем не менее, агентство ожидает, что активный рост проектного финансирования приведет к снижению размера перепокрытия нормативов достаточности капитала в среднесрочной перспективе (на 30.06.2021 норматив достаточности капитала Н1 Группы составил 22,5%), а также будет оказывать давление на покрытие обязательств скорректированными на качество активами Группы. На 31.12.2020 этот показатель составлял 1x.

Агентство позитивно оценивает хорошую диверсификацию и высокое качество активов ДОМ.РФ. Отношение скорректированных на качество активов к балансовой стоимости активов составляет 0,95 на 31.12.2020. Свыше 66% активов Группы формируют закладные по ипотечным жилищным кредитам. При этом около 70% в общем объеме закладных Группы приходится на ипотечные портфели трёх банков: Сбербанка, ВТБ и ГПБ, приобретенные ООО «Ипотечный агент ДОМ.РФ» в рамках сделок секьюритизации.

На 30.06.2021 доля закладных на балансе ДОМ.РФ, имеющих просроченную задолженность свыше 90 дней, составляет 1%. Компания не ожидает существенного роста просроченной задолженности на горизонте года и отмечает, что свыше 90% заемщиков, которые воспользовались кредитными каникулами в период пандемии коронавируса, на текущий момент вернулись в график погашения. ДОМ.РФ, выступая поручителем по ИЦБ, имеет обязательство по выкупу дефолтных закладных из ипотечных покрытий облигаций ООО «Ипотечный агент ДОМ.РФ», при этом часть объема дефолтных закладных с баланса ипотечного агента в 2020 году была выкуплена банками-оригинаторами, как несоответствующие условиям транзакционной документации при продаже их ипотечному агенту.

Уровень обеспеченности закладных на балансе ДОМ.РФ оценивается как адекватный: LTV менее 50% – у 28% портфеля закладных, LTV от 50% до 80% – у 67% в соответствии с консолидированной МСФО отчетностью Группы по состоянию на 30.06.2021. Агентство отмечает, что стратегией ДОМ.РФ заложен существенный рост объемов секьюритизации ипотечных активов, что также будет требовать своевременных мер по докапитализации Группы.

Агентство положительно оценивает рентабельность деятельности ДОМ.РФ: по итогам 2020 г. ROE = 16,8% ROA = 2,2%, за 2019 г. ROE = 13%, ROA=2,3% при сохранении чистой процентной маржи (ЧПМ) на уровне 2,2% за 2020 г. При этом по скорректированной на единоразовые события чистой прибыли ROE за 2020 составила 10%, ROA – 1,3%. До конца 2021 г. ожидается снижение давления на ЧПМ ввиду большого объема выдачи льготной ипотеки, а также преобладания плавающих ставок в проектном финансировании при фиксированных ставках привлеченных средств по эскроу-счетам.

По состоянию на 30.06.2021 до конца 2021 г. по корпоративным облигациям ДОМ.РФ предстоят оферты по выпускам номинальным объемом 106 млрд руб., из которых на облигации, удерживаемые внешними инвесторами, приходится только 39 млрд руб. Высокая доля облигаций с офертами оказывает сдерживающее влияние на оценку текущей ликвидности ДОМ.РФ: по расчетам агентства на основе консолидированной финансовой отчетности Группы, отношение суммы краткосрочных активов и долгосрочных активов, под которые возможно привлечь залоговое финансирование, к краткосрочным обязательствам, составляет 0,8 на 31.12.2020. При этом агентство принимает во внимание наличие у Группы широкого доступа к ликвидности и возможность в случае необходимости рефинансировать обязательства, что положительно влияет на рейтинговую оценку.

Структура долговых обязательств ДОМ.РФ на консолидированном уровне главным образом представлена однотраншевыми выпусками ипотечных ценных бумаг, эмитентом которых выступает ООО «Ипотечный агент ДОМ.РФ», погашение которых осуществляется за счет ипотечных портфелей, которыми обеспечены соответствующие выпуски (65,0%), корпоративными облигациями ДОМ.РФ (10,7%) и кредитами ВЭБ.РФ (4,7%) на 30.06.2021. Большая часть долговых обязательств имеет фиксированную процентную ставку. Агентство продолжает отмечать повышенное отношение расходов на обслуживание долга к чистым доходам от операционной деятельности, которое в 2020 г. составило 0,65, к скорректированным на единоразовый доход чистым доходам – 0,75. Агентство отмечает существенное влияние на показатель сегмента секьюритизации: процентные расходы по ипотечным облигациям сбалансированы процентными доходами по ипотечному портфелю, находящимся в обеспечении. У ДОМ.РФ отсутствуют валютные риски, поскольку фондирование под рублевые активы привлекается в рублях.

Агентство отмечает высокий уровень организации риск-менеджмента, связанный с оценкой кредитного качества ипотечных активов и проектного финансирования строительства через систему внутренних рейтингов и сценарным моделированием процентного риска, рисков досрочных погашений и ликвидности. Степень регламентации риск-менеджмента также оценивается высоко. Функции управления рисками возложены на Наблюдательный совет, Правление, систему профильных комитетов, а также на подразделения организации в рамках полномочий.

На 30.06.2021 активы ДОМ.РФ по консолидированной МСФО отчетности составили 1,3 трлн руб., капитал – 141,6 млрд руб., чистая прибыль по итогам 1пг2021 – 16,2 млрд руб.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.