АО «Эксперт РА» понизило кредитный рейтинг ООО «Созидание» до уровня ruBBB-

Москва, 15.10.2025

Резюме

АО «Эксперт РА» понизило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании ООО «Созидание» до уровня ruBBB-, прогноз по рейтингу - стабильный. Ранее у компании действовал рейтинг на уровне ruBBB со стабильным прогнозом.

Понижение рейтинга обусловлено прогнозами по ухудшению метрик долговой нагрузки в 2025-2026 гг. вследствие приобретения и начала реализации масштабного девелоперского проекта в г. Москва, а также низкого уровня покрытия проектного долга средствами на эскроу-счетах в связи с невысокой степенью распроданности квартир в проекте.

Рейтинг кредитоспособности ООО «Созидание» обусловлен слабой оценкой риск-профиля отрасли, в которой работает компания, сильными рыночными и конкурентными позициями, приемлемой долговой нагрузкой при умеренно низком покрытии процентных платежей, высокими показателями маржинальности, приемлемой ликвидностью и умеренно высоким качеством корпоративного управления.

ООО «Созидание» (далее – компания) является материнской консолидирующей компанией Группы «Талан» (далее – Группа, Талан), специализирующейся на реализации проектов в сфере жилой недвижимости. Группа была основана в 2002 году в г. Ижевске. На сегодня Талан – это федеральный девелопер, работающий в 13 регионах России от Сочи до Владивостока.

Рейтинг кредитоспособности компании присваивался по консолидированной финансовой отчетности МСФО ООО «Созидание».

Обоснование рейтинга

Слабая оценка риск-профиля отрасли. Агентство консервативно оценивает отраслевые риски сектора жилищного строительства прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ограниченной покупательной способности населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Спрос на недвижимость со стороны населения сильно подвержен внешним шокам, в случае наступления которых объем продаж участниками рынка без стимулирующих мер со стороны государства склонны демонстрировать негативные изменения, что создаёт дополнительные риски увеличения стоимости фондирования и кассовых разрывов до стабилизации рыночных условий. При этом возможности управления рентабельностью и продажами участниками рынка могут быть ограниченными в негативном бизнес-цикле отрасли, когда стимулировать спрос без снижения стоимости жилья затруднительно. Последние несколько лет основным драйвером поддержания спроса на квартиры выступали рекордно низкие ставки по ипотечным продуктам, достигнутые, в том числе, за счет субсидирования процентных ставок по ипотеке со стороны государства и со стороны девелоперов. Отмена безадресной льготной ипотеки в июле 2024 г. наряду с жесткой денежно-кредитной политикой Банка России существенно ограничили спрос населения на ипотечные продукты. На среднесрочном горизонте поддержку спросу на жилую недвижимость будут оказывать ипотечные программы в рамках семейной ипотеки. Также девелоперы активно развивают собственные программы в виде рассрочек, скидок и пр. для стимулирования продаж.

По мнению агентства, девелоперская деятельность в России характеризуется крайне высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль. При этом агентство отмечает большой масштаб деятельности Группы Талан, в течение последних пяти лет Группа нарастила объемы строительства и обеспеченность земельным банком более, чем в два раза, и поддерживает широкую географическую диверсификацию по регионам присутствия. Агентство также позитивно оценивает широкий масштаб бизнеса на Дальнем Востоке, где по-прежнему продолжает действовать дальневосточная ипотека, что позволяет Группе сглаживать негативный эффект после отмены массовой льготной ипотеки.

Сильные рыночные и конкурентные позиции. По совокупному объему текущего строительства в размере 935 тыс. кв. м. на октябрь 2025 года (против 798 тыс. кв. м годом ранее) Группа находится в среднем эшелоне, входя в топ-15 крупнейших застройщиков страны. При этом Группа является лидером по объемам жилищного строительства в Хабаровском крае и г. Набережные Челны. Подавляющее большинство регионов присутствия с долей в выручке 10% и выше (г. Набережные Челны, Хабаровск, Пермь) характеризуются высоким инвестиционным потенциалом, что оказывает позитивное влияние на оценку критерия рынка сбыта. Агентство оценивает на высоком уровне обеспеченность Группы текущим земельным банком – она составляет более 10 лет при текущих темпах строительства. Портфель проектов Группы хорошо диверсифицирован – объем денежных поступлений от крупнейшего проекта по итогам 2024 года не превысил 10%, что положительно оценивается агентством. В 2025-2027 гг. агентство ожидает роста доли денежных поступлений от первой очереди проекта, реализуемого в г. Москва, однако его доля не превысит 30% от общего объема поступлений.

Приемлемая долговая нагрузка при умеренно низком покрытии процентных платежей. По данным МСФО общая долговая нагрузка Группы на 31.12.2024 (далее – отчетная дата) составила 52,9 млрд руб. (против 33,6 млрд руб. годом ранее), в том числе порядка 14,3 млрд руб. пришлось на корпоративный долг и облигационные займы. Принимая во внимание остатки на аккредитивных счетах и счетах эскроу (в пределах сумм выборки проектного долга), отношение чистого долга к EBITDA, скорректированной на финансовый компонент в выручке, по расчетам агентства, составило 1,9х (2023 г.: 0,8х). Рост долговой нагрузки преимущественно обусловлен увеличением объема текущего строительства и привлечением финансирования под покупку активов, в том числе земельных участков. В 2025-2026 гг. Агентство ожидает ухудшение метрик долговой нагрузки, что связано с выходом Группы на московский рынок – в июне 2025 г. Группа приобрела масштабный девелоперский проект в г. Москва. По расчетам агентства, на горизонте года от отчетной даты отношение чистого долга к EBITDA, скорректированной на финансовый компонент в выручке, превысит верхний бенчмарк агентства. Давление на долговую нагрузку будет оказывать, в том числе, низкий уровень покрытия проектного долга средствами на эскроу-счетах в связи с невысокой степенью распроданности квартир в проекте. В среднесрочной перспективе по мере приближения сроков сдачи в эксплуатацию запущенных очередей проекта ожидается снижение уровня долговой нагрузки ниже верхнего бенчмарка агентства.

Отношение EBITDA, скорректированной на финансовый компонент в выручке, к процентным платежам (без учета расходов по значительному компоненту финансирования) за отчетный период составило 2,1х. По расчетам агентства, на горизонте года от отчетной даты процентное покрытие снизится до уровня 1,2х вследствие увеличения объема долга и роста стоимости фондирования из-за ужесточения денежно-кредитной политики ЦБ РФ.

Приемлемая оценка ликвидности.  При анализе показателя прогнозной ликвидности на горизонте года от отчётной даты агентство учитывало тот факт, что операционные расходы будут финансироваться преимущественно проектными долгом. Группа располагает существенным объемом источников ликвидности в виде денежных средств и их эквивалентов, невыбранных кредитных линий для покрытия всех потребностей Группы в финансировании операционных и капитальных затрат, покрытия долговых обязательств на протяжении года от отчетной даты. Учитывая опыт работы компании с кредитными организациями, диверсифицированный кредитный портфель и отсутствие пиков погашения, риски рефинансирования корпоративного долга или отказа в предоставлении новых средств со стороны банков оцениваются как низкие.

Высокая маржинальность. По итогу 2024 года рентабельность по EBITDA осталась на высоком уровне 24%, рост себестоимости был компенсирован ростом средней цены продажи площадей в среднем на 18%. Агентство ожидает, что на горизонте двух лет от отчетной даты рентабельность по EBITDA будет выше бенчмарка агентства в 20%.

Умеренно высокая оценка блока корпоративных рисков. Агентство положительно оценивает концентрированную структуру собственности. В Группе функционирует коллегиальный исполнительный орган, Правление, состоящее из не менее, чем 7 человек, председателем которого выступает акционер Группы. Совет директоров и политика в области риск-менеджмента не регламентированы, что оказывает давление на рейтинг компании. Качество стратегического планирования оценивается на высоком уровне. Группа характеризуется умеренно высоким уровнем транспарентности - Группа подготавливает и публикует в открытом доступе отчетность по МСФО.

Оценка внешнего влияния

Факторы внешнего влияния отсутствуют.

Компоненты рейтинга

Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): ruBBB-

Оценка внешнего влияния:-

Прогноз по рейтингу

По рейтингу установлен стабильный прогноз, что предполагает высокую вероятность сохранения кредитного рейтинга на текущем уровне на горизонте 12 месяцев.

Регуляторное раскрытие