Москва, 8 мая 2018 г.
Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности проектной компании «Эдисонэнерго» на уровне ruBBB-. Прогноз по рейтингу – стабильный.
ООО «Эдисонэнерго» (ADG group) осуществляет проект редевелопмента 39 кинотеатров, расположенных в г. Москва между Третьим транспортным кольцом и МКАД. Объекты недвижимости были выкуплены у Правительства Москвы в конце 2014 года с целью дальнейшего создания многофункциональных комплексов, включающих торгово-развлекательные площади, а также культурно-социальные и образовательные форматы. План реконструкции предполагает существенное изменение фасадных решений, а также практически трехкратное увеличение первоначальных площадей со 170 тыс. кв. м. до 490 тыс. кв. м. Портфель реализованных ADG group проектов насчитывает более одного миллиона квадратных метров коммерческой недвижимости, что совокупно с высоким качеством проработки бизнес-плана и наличием внешней экспертизы от международной консалтинговой фирмы в сфере недвижимости по доходной и расходной части в разрезе каждого объекта положительно влияет на уровень бизнес-рисков компании.
На текущий момент стадия строительства начата только на пяти объектах, в то время как по 29 другим компания ожидает получить всю необходимую разрешительную документацию и провести тендер на строительство до конца второго квартала 2018 года. Несмотря на то, что агентство не ожидает возникновения серьёзных инфраструктурных и технологических сложностей, ранний этап строительства подвержен большему количеству рисков, что оказывает сдерживающее влияние на рейтинговую оценку. Более того, начальная стадия реализации проекта выступает ключевым фактором низкой законтрактованности площадей: на конец 2017 года договоры аренды (property lease agreement, PLA) были заключены с розничной сетью «Лента» и сетью кинотеатров CJ CGV в общей сложности на 30% арендопригодных площадей.
Реконструкция приобретенных кинотеатров осуществляется преимущественно за счет заёмных средств, привлекаемых траншами в рамках заключенного кредитного соглашения с Банком ВТБ (ПАО). Доля собственных средств в общих затратах на реализацию проекта составляет 16%, что сдерживает рейтинговую оценку. Решение об открытии траншей принимается по каждому объекту отдельно и основывается на анализе его финансовой состоятельности. После начала инвестиционной фазы последующая выборка денежных средств происходит поэтапно в зависимости от прогресса и приемки ранее выполненных работ. Таким образом, по ожиданиям агентства, объем доступных денежных средств в следующие 18 месяцев от 31.12.2017 будет соизмерим с расходами компании на строительство. Обслуживание долговых обязательств до момента ввода основных средств в эксплуатацию происходит за счет возврата сумм НДС от проводимых строительных работ. В связи с этим в первые годы реализации проекта коэффициенты покрытия долга и процентных расходов – DSCR и ISCR - находятся на относительно невысоком уровне. Тем не менее, комфортные условия погашения и партнерские отношения с ключевым кредитором минимизируют как риски разрыва ликвидности, так и риски достаточности денежных средств для обслуживания долговых обязательств. Согласно действующим на текущий момент условиям кредитного договора, компания будет выплачивать менее половины фактически начисляемых процентов. Оставшаяся часть начисленных, но не уплаченных процентов, капитализируется и подлежит к уплате начиная с 2020 года.
В связи с масштабностью реализуемого проекта компания сотрудничает сразу с несколькими генеральными подрядчиками, а их количество в будущем, более вероятно, будет увеличиваться по мере получения разрешительной документации на строительство. По мнению агентства, риск неисполнения генподрядчиком своих обязательств по уже строящимся объектам нивелируется наличием банковских гарантий от ведущих российских банков. Учитывая высокую периодичность приема выполненных работ и поэтапное финансирование по каждому объекту, уровень покрытия возможных убытков за счет выданных гарантий оценивается агентством как достаточный, поскольку в моменте покрывает величину выданных генподрядчику авансов. Кроме этого, условия сотрудничества с ключевыми генподрядчиками подразумевают страхование полной стоимости всех строительно-монтажных работ и послепусковых гарантийных обязательств.
В числе факторов, ограничивающих рейтинговую оценку, агентство также выделяет отсутствие части информации о конечных бенефициарах и деконцентрированную структуру собственности компании.
По данным отчетности ООО «Эдисонэнерго» по стандартам РСБУ активы компании на 31.12.2017 составляли 19,6 млрд руб., объем собственных средств - 7 млрд руб.
Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.
Применяемые рейтинговые методологии: методология присвоения рейтингов кредитоспособности проектных компаний https://raexpert.ru/ratings/credits_project/method (применяемая версия методологии вступила в силу 09.02.2018). Ключевые источники информации: данные ООО «Эдисонэнерго», «Эксперт РА», Банка России.
Рейтинг кредитоспособности впервые был присвоен объекту рейтинга 18.12.2014. Предыдущий релиз о рейтинговом действии в отношении объекта рейтинга был опубликован 19.06.2017. Рейтинговый комитет в отношении публикуемого рейтингового действия был проведен 27.04.2018. Пересмотр прогноза по рейтингу ожидается не позднее, чем через 12 месяцев. Рейтинг кредитоспособности был инициирован объектом рейтинга (с рейтингуемым лицом заключен договор об осуществлении рейтинговых действий), объект рейтинга принимал участие в присвоении рейтинга. Агентство в течение последних 12 месяцев не оказывало рейтингуемому лицу дополнительные (отличные от присвоения и мониторинга (поддержания) присвоенного рейтинга) услуги. Рейтинг присвоен по российской национальной шкале и является долгосрочным. Присвоенный рейтинг и прогноз по нему отражают всю существенную информацию, включая информацию, полученную от третьих лиц и из публичных (общедоступных) источников, относящуюся к объекту рейтинга, которая находится в распоряжении Агентства, достоверность и качество которой, по мнению Агентства, являются надлежащими. Информация, используемая Агентством, является достаточной для применения методологии.
Число участников рейтингового комитета было достаточным для обеспечения кворума. Ведущий рейтинговый аналитик представил членам рейтингового комитета факторы, влияющие на рейтинг, члены комитета выразили свои мнения и предложения. Председатель рейтингового комитета предоставил возможность каждому члену рейтингового комитета высказать свое мнение до начала процедуры голосования.
Рейтинги выражают мнение АО «Эксперт РА» и не являются установлением фактов или рекомендацией покупать, держать или продавать те или иные ценные бумаги или активы, принимать инвестиционные решения. Агентство не несет ответственности в связи с любыми последствиями, интерпретациями, выводами, рекомендациями и иными действиями третьих лиц, прямо или косвенно связанными с рейтингом, совершенными Агентством рейтинговыми действиями, а также выводами и заключениями, содержащимися в пресс-релизах, выпущенных Агентством, или отсутствием всего перечисленного. Единственным источником, отражающим актуальное состояние рейтинга, является официальный интернет-сайт Агентства www.raexpert.ru.
